임대인 귀책으로 전세계약 해제된 사건, 계약금 및 위약금 2,200만원 가압류 성공

의뢰인(채권자)은 인천 청라 소재 오피스텔에 대해 총 보증금 2억2천만원, 계약금 1,100만원조건으로 임대차계약을 체결했습니다. 잔금은 HUG의 ‘버팀목전세자금대출’을 통해 충당할 예정이었으며, 계약서에는 “임대인은 임차인의 버팀목전세자금대출에 협조하기로 함”이라는 특약이 명시되어 있었습니다. 그러나 대출 심사과정에서 임대인 명의의 다른 부동산에 보증사고이력이 있어 보증 거절 통보를 받았고 이에 임차인은 계약 이행이 불가능해진 상태에 이르렀습니다.

저희는 해당 사안이 단순한 대출 실패가 아닌 임대인의 관리 영역에서 발생한 귀책사유로 계약불이행이 초래된 점에 주목했습니다. 특히 주택보증공사의 ‘보증사고 등록’ 여부는 임차인이통제할 수 없는 외부 요인인 만큼, 임대인의 계약상 협조의무 위반으로 해석될 수 있음을 강조하였습니다. 계약서의 특약 조항 해석을 두고 쟁점이 있었지만, 이는 형식적 협조를 넘어실질적 협조책임이 포함된다는 점을 의견서와 증거자료(카카오톡 알림, 문자 내역, 보증사고통화 녹음)로 상세히 소명하였습니다. 그 결과 채권자는 기지급 계약금 1,100만원과 이에 상응하는 위약금 1,100만원에 대한 반환청구권을 확보할 수 있게 되었고 이를 담보하기 위해곧바로 가압류 절차에 착수하였습니다.