임대인 사유로 버팀목전세자금대출 불가, 계약금·위약금 2,200만원 전부 인용

의뢰인은 인천 소재 오피스텔에 관해 보증금 2억 2,000만원의 임대차계약을 체결하고 계약금 1,100만원을 지급했습니다.

의뢰인은 계약 당시부터 버팀목전세자금대출로 잔금을 지급할 예정임을 임대인에게 알렸고, 계약서에도 임대인이 임차인의 버팀목전세자금대출에 협조하기로 한다는 특약을 두었습니다.

의뢰인은 주택도시보증공사(HUG)의 대출심사와 사후 자산심사에서 모두 적격 판정을 받아 임차인 측에는 대출 진행을 막을 사유가 없었습니다.

그러나 임대인이 보유한 다른 부동산에서 발생한 HUG 보증사고와 구상채무 문제로 대출 실행이 불가능해졌습니다.

의뢰인이 계약금 반환을 요구했지만 임대인은 자신의 책임이 아니라며 거부했고, 예서 법률사무소는 임대인을 상대로 계약 해제에 따른 계약금 반환과 손해배상을 청구했습니다.

전세자금대출 협조 특약을 단순한 서류 제출 의무로 볼 수 있는가

이 사건의 핵심은 임대차계약에 기재된 전세자금대출 협조 특약의 의미와 대출 불가에 대한 책임이 누구에게 있는지였습니다.

임대인은 대출에 필요한 서류를 제출하는 등 형식적인 협조만 하면 의무를 다한 것이라고 주장했습니다.

하지만 임대인의 다른 부동산에서 이미 HUG 보증사고가 발생했고 관련 구상채무가 해결되지 않아, 의뢰인은 버팀목전세자금대출 자체를 받을 수 없는 상태였습니다.

반면 의뢰인은 대출심사와 자산심사에서 모두 적격 판정을 받았으므로 대출 불가 원인이 임차인 측이 아니라 임대인의 관리 영역에서 발생했다는 점을 밝히는 것이 중요했습니다.

또한 임대인의 책임으로 계약 이행이 불가능해졌다면 계약금 반환뿐 아니라 계약서상 손해배상 약정에 따른 위약금까지 청구할 수 있는지가 쟁점이 됐습니다.

전세자금대출 협조 특약은 임차인이 실제로 대출을 받아 계약을 이행할 수 있도록 하는 실질적인 약정으로 보아야 했습니다

예서는 계약 체결 당시부터 의뢰인이 버팀목전세자금대출을 전제로 계약했고, 임대인도 이를 알고 특약에 반영했다는 점을 계약 내용과 체결 경위를 통해 구체화했습니다.

HUG 대출심사와 사후 자산심사에서 모두 적격 판정을 받은 자료를 제출해 임차인 측에는 대출을 방해할 사유가 없었음을 입증했습니다.

임대인의 다른 부동산에서 발생한 보증사고와 미해결 구상채무가 대출 실행 불가의 직접적인 원인이었음을 정리하고, 이는 임대인의 관리 영역에서 발생한 사유라고 주장했습니다.

대출 협조 특약은 서류 제출에 그치는 것이 아니라 임차인이 대출을 통해 계약을 이행할 수 있도록 임대인 측 상태가 정상적으로 유지되는 것까지 포함하는 약정이라고 설명했습니다.

아울러 계약서상 손해배상 조항과 계약금 규정을 근거로 임대인의 채무불이행으로 계약이 해제된 이상 계약금 반환과 함께 계약금 상당의 위약금도 지급해야 한다고 청구했습니다.

법원은 의뢰인 측 주장을 받아들여 피고 임대인이 계약금 1,100만원과 위약금 1,100만원, 합계 2,200만원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

법원은 위 금액에 대한 지연손해금도 함께 인정했으며, 소송비용 역시 피고 임대인이 부담하도록 했습니다.

의뢰인은 반환받지 못했던 계약금뿐 아니라 계약금과 같은 금액의 위약금까지 전부 인정받았습니다.

이 사건은 임대차계약의 전세자금대출 협조 특약을 형식적인 서류 제출 의무에 한정하지 않고, 임차인이 실제로 대출을 받아 계약을 이행할 수 있도록 협조해야 하는 실질적인 약정으로 보았다는 점에 의미가 있습니다.

임차인이 정상적으로 대출 요건을 충족했음에도 임대인의 보증사고와 구상채무 문제로 계약 이행이 불가능해진 경우, 임대인에게 채무불이행 책임이 인정될 수 있음을 보여준 사례입니다.

예서는 계약 체결 경위와 특약의 의미, HUG 심사 결과와 대출 불가 원인을 체계적으로 정리해 계약금과 위약금 전액을 인정받았습니다.