강남 민사 전문 변호사 배재용, 계약금·위약금 반환소송에서 보는 특약과 증거

계약금을 지급했다는 이유만으로 모든 계약에서 같은 효과가 발생하는 것은 아닙니다. 계약 체결의 증거로 주고받은 계약금인지, 민법 제565조에 따라 계약을 해제할 수 있도록 한 해약금인지, 채무불이행에 대비한 위약금인지 계약서 문구와 체결 경위를 살펴야 합니다.

대법원은 계약금이 원칙적으로 해약금의 성질을 가질 수 있지만 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한 당연히 손해배상액의 예정이 되는 것은 아니라고 봅니다. 계약서에 ‘위약 시 계약금을 몰취한다’거나 ‘배액을 상환한다’는 조항이 있는지, 별도의 손해배상 조항이 있는지를 구분해야 합니다.

민법 제565조의 해약금에 의한 해제는 당사자 중 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 문제 됩니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환해 해제할 수 있지만 이미 이행에 착수한 뒤라면 단순히 계약금 포기나 배액 상환만으로 자유롭게 계약을 끝낼 수 없는 경우가 있습니다.

중도금 지급, 목적물 인도 준비, 공사나 용역의 실제 착수 등 어떤 행위가 이행 착수에 해당하는지는 계약 내용과 행동의 성격에 따라 판단됩니다. 예정일이 왔다는 사실만으로 결론 내리기보다 실제로 어떤 이행행위가 있었는지 자료로 확인해야 합니다.

계약금 반환 여부를 판단하려면 누가 계약을 위반했는지, 약정한 해제 조건이 실제로 발생했는지를 확인해야 합니다. 특히 대출, 인허가, 하자나 일정과 관련된 특약은 다음 자료와 함께 검토합니다.

‘대출 불가 시 계약 무효’처럼 보이는 문구도 누구의 사유로 대출이 거절됐는지, 신청과 협조의무를 다했는지에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 해제 의사표시의 내용과 도달 시점도 이후 반환청구에서 중요한 쟁점이 됩니다.

민법 제398조는 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있도록 합니다. 다만 약정이 손해배상액의 예정인지 독립된 제재인 위약벌인지는 계약 문구, 체결 경위, 약정 목적과 별도 손해배상 가능성 등을 종합해 판단합니다.

위약벌은 손해배상액 예정과 법적 취급이 같지 않으므로 단순히 금액이 크다는 이유만으로 동일한 감액 규정이 바로 적용되는 것은 아닙니다. 계약금 몰취·배액상환 조항과 별도 위약금·손해배상 조항이 함께 있다면 각각의 관계를 구체적으로 해석해야 합니다.

계약금 반환을 요구할 때는 해제 근거, 반환할 금액과 지연손해금을 특정해 내용증명·지급명령·민사소송 중 적절한 절차를 선택합니다. 상대방이 부동산이나 예금을 처분할 위험이 있다면 반환채권을 피보전권리로 한 가압류가 필요한지도 검토할 수 있습니다.

서울 강남구 선릉역 인근 예서 법률사무소의 배재용 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법 전문 변호사로서 계약서와 실제 이행 경위를 대조해 계약금의 법적 성격, 해제 사유와 위약금 범위를 검토합니다. 계약서의 한 문장만으로 결론을 단정하지 않고 증거와 회수 가능성까지 단계별로 살핍니다.